Council stworzył własnego dewelopera, pożyczył mu setki milionów i liczył na zyski. Jedenaście lat później spółka jest w likwidacji

Brick by Brick miało być sposobem Croydon Council na budowanie nowych mieszkań i jednoczesne zarabianie pieniędzy dla borough. Pomysł wyglądał prosto: council udostępnia grunty i finansowanie, spółka buduje mieszkania, część sprzedaje, część przeznacza na affordable housing, a zyski wracają do lokalnego budżetu.

Tak się jednak nie stało. W 2026 roku Brick by Brick jest w dobrowolnej likwidacji, a Croydon zatwierdził odpisanie £64.7 mln niespłaconych pożyczek. (Croydon Modern Gov)

Kto stworzył Brick by Brick?

Decyzję o stworzeniu własnej spółki deweloperskiej podjął Croydon Council w okresie administracji Labour. Cabinet zatwierdził model w marcu 2015 roku, a firma została zarejestrowana 6 maja 2015 roku, początkowo jako LBC Shelfco Ltd. Jedynym właścicielem był i pozostał London Borough of Croydon Council. (Croydon Council)

Jedną z głównych osób stojących za powstaniem firmy była Jo Negrini, wówczas Executive Director of Place, późniejsza Chief Executive Croydon Council. Sam council pisał później, że to Negrini „established” Brick by Brick. Pierwszym dyrektorem zarejestrowanej spółki był ówczesny Section 151 Officer Richard Simpson. (Newsroom)

Operacyjne kierowanie spółką powierzono Colmowi Laceyowi, który został Managing Director i CEO. W dokumentach dotyczących decyzji o Brick by Brick pojawiają się także ówcześni członkowie Cabinet: Alison Butler, odpowiedzialna za housing, oraz Simon Hall, odpowiedzialny za finanse. Kroll odnotował ich jako lead Cabinet Members przy kolejnych decyzjach dotyczących spółki i jej finansowania. (Croydon Council)

Plan: tysiące nowych mieszkań i zysk dla councilu

Początkowo Brick by Brick miało dostarczyć około 1,000 nowych mieszkań do 2019 roku. Później ambicje zwiększono do ponad 2,000 mieszkań, z czego mniej więcej połowa miała być affordable. Zyski ze sprzedaży mieszkań prywatnych miały wracać do councilu i finansować lokalne usługi. (Newsroom)

Spółka rzeczywiście zbudowała setki mieszkań. Po decyzji o jej wygaszeniu pozostałe 23 projekty miały dostarczyć około 752 mieszkań, w tym 385 affordable homes. Wszystkie pozostające projekty zostały ostatecznie rozwinięte lub sprzedane do marca 2025 roku. (Croydon Modern Gov)

Problemem nie było więc to, że niczego nie wybudowano. Problemem było ile publicznych pieniędzy włożono w model i jakie pieniądze wróciły do councilu.

Council finansował własną spółkę

Brick by Brick w ogromnej mierze korzystało z pieniędzy Croydon Council. W 2018 roku Cabinet zatwierdził finansowanie spółki na poziomie £164.8 mln. Do 31 marca 2019 roku umowy pożyczkowe między councilem a Brick by Brick wynosiły około £221 mln. (Croydon Council)

Grant Thornton zwrócił uwagę na zmianę skali ryzyka. Początkowy business case zakładał, że council nie będzie finansował więcej niż połowy kluczowych elementów przedsięwzięcia. Już w późniejszym modelu finansowania było to 75% długu i 25% equity. (Croydon Council)

Spłaty także się opóźniały. Audytor ustalił, że około £110 mln pożyczek było już wymagalnych, ale nie zostało zwróconych, a do marca 2020 Brick by Brick nie zapłaciło councilowi £14.4 mln należnych odsetek. (Croydon Council)

Co więcej, pierwotny plan zakładał wypłacanie councilowi dywidend z zysków Brick by Brick. Do czasu raportu Grant Thornton council nie otrzymał żadnej dywidendy. (Croydon Council)

Council pożyczał pieniądze, a potem miał pożyczyć kolejne, żeby kupić od własnej firmy

Jednym z bardziej niezwykłych elementów modelu była decyzja z 2020 roku.

Council zgodził się na około £30 mln dodatkowego borrowing, aby kupić mieszkania od Brick by Brick. Audytor zwrócił uwagę na „circular nature” tej operacji: council pożyczał pieniądze Brick by Brick na budowę mieszkań, a następnie miał ponownie się zadłużać, żeby te mieszkania od własnej spółki kupić. Grant Thornton stwierdził, że model wymaga pilnego ponownego przeanalizowania. (Croydon Council)

Były też podstawowe błędy

W 2020 roku okazało się na przykład, że Brick by Brick nie było zarejestrowane jako Shared Ownership Provider. Problem wyszedł na jaw, gdy potencjalni nabywcy nie mogli uzyskać kredytów hipotecznych na część mieszkań shared ownership. Audytor uznał to za przykład niewystarczającego zrozumienia wymogów regulacyjnych. (Croydon Council)

Audyt stwierdził też naruszenia warunków części umów pożyczkowych, opóźnione sprawozdania i niewystarczający monitoring przez council. Dodatkowo Brick by Brick stworzyło własne studio Common Ground Architecture, które zaczęło obsługiwać również klientów zewnętrznych, a Grant Thornton nie znalazł dowodów, że council jako jedyny właściciel właściwie przeanalizował związane z tym ryzyko. (Croydon Council)

Fairfield Halls: z £30 mln do £67.5 mln

Brick by Brick dostało też zadanie przeprowadzenia przebudowy Fairfield Halls — mimo że było wtedy świeżo utworzoną spółką bez historii realizowania podobnego projektu.

Pierwotnie zaakceptowany budżet wynosił około £30 mln. Ostateczny koszt doszedł do około £67.5 mln. Grant Thornton uznał, że były poważne problemy z pierwotnym budżetem, monitoringiem finansowym, procurementem i zarządzaniem kontraktami, a znaczące wydatki poniesiono bez odpowiedniej autoryzacji. (Croydon Council)

Głównym wykonawcą prac budowlanych było VINCI Construction UK, wybrane po konkurencyjnym przetargu. Początkowa oferta VINCI wynosiła około £25.6 mln, ale ważne jest jedno: VINCI nie otrzymało całych £67.5 mln. To był całkowity koszt projektu, obejmujący również innych wykonawców, konsultantów i dodatkowe koszty. Kroll nie znalazł dowodów, że VINCI było właścicielsko powiązane z Croydon Council. (Croydon Council)

Czy ktoś ukradł pieniądze?

Nie ma dowodów pozwalających tak napisać.

Kroll został zatrudniony właśnie po to, aby zbadać m.in. możliwość fraudu, nieprawidłowości finansowych i osobistych korzyści. Raport został następnie przekazany wraz z innymi materiałami Metropolitan Police. (Croydon Council)

Policja stwierdziła, że materiały wskazują na potencjalne wrongdoing, naruszenia obowiązków ustawowych i niekompetencję, ale potraktowała je jako zbiorowe problemy systemu, a nie indywidualne przestępstwa. Nie znaleziono dowodów na false accounting ani fraud, a Kroll nie znalazł dowodów na fraud lub bezpośredni osobisty zysk. Policja zakończyła sprawę bez dalszych działań. (Newsroom)

Jedna osoba została ukarana zawodowo

Sprawa miała jednak konsekwencje zawodowe.

Lisa Taylor, była Director of Finance, Investment and Risk oraz Section 151 Officer w Croydon, została uznana przez CIMA za winną professional misconduct. Organ dyscyplinarny wskazał między innymi, że nie eskalowała w odpowiedni sposób przewidywanego przekroczenia kosztów projektu i zatwierdziła około £40.5 mln wypłat pożyczek dla należącej do councilu spółki, mimo braku podpisanej umowy loan facility. Otrzymała severe reprimand oraz £2,000 kary. (CTF Assets)

W lipcu 2026 również AAT uznało misconduct Taylor, nałożyło na nią trzyletnią reprimand i £500 kary. (AAT)

Jo Negrini odeszła z councilu

Jo Negrini opuściła stanowisko Chief Executive w 2020 roku. Jej settlement kosztował council łącznie £437,973. Council później analizował możliwość odzyskania części pieniędzy, ale w grudniu 2024 zdecydował, że nie będzie kontynuował tej drogi ze względu na potencjalne koszty postępowania. (Croydon Council)

Nie można jednak napisać, że została „zwolniona za Brick by Brick”. Oficjalnie ogłoszono jej odejście, a późniejsze raporty badały szerszą odpowiedzialność byłych senior officers i elected members za finansowy kryzys councilu. (Newsroom)

Co zostało z Brick by Brick?

W 2021 roku Croydon zdecydował, że firma nie będzie rozpoczynać nowych projektów. Miała dokończyć najbardziej zaawansowane budowy i stopniowo sprzedać pozostałe aktywa. (Newsroom)

Jednym z ostatnich dużych projektów był Red Clover Gardens w Coulsdon — 157 mieszkań. Całość sprzedano Regen Capital za £38 mln, a 85 mieszkań zabezpieczono jako affordable housing w ramach dalszego porozumienia z councilem. (Croydon Council)

Croydon sam obecnie szacuje, że straty Brick by Brick na poziomie około £68 mln przyczyniły się do zadłużenia General Fund. (Croydon Council)

Na 31 marca 2025 Brick by Brick nadal miało £65.679 mln niespłaconych pożyczek wobec councilu. Croydon obniżył ich wartość księgową do zera, ponieważ nie oczekiwał pełnego odzyskania tych pieniędzy. (Croydon Council)

W kwietniu 2026 zatwierdzono ostateczne odpisanie £64.7 mln, pozostawiając około £1 mln na potrzeby zakończenia procesu. (Croydon Modern Gov)

Brick by Brick oficjalnie w likwidacji

2 kwietnia 2026 roku udziałowiec podjął uchwałę o dobrowolnej likwidacji firmy. Companies House pokazuje obecnie status Liquidation, a likwidatorami zostali specjaliści z Interpath. Jest to members’ voluntary liquidation, czyli uporządkowane zamknięcie spółki uznanej za wypłacalną na potrzeby procesu likwidacyjnego, a nie przymusowa upadłość wierzycielska. (Find and Update Company Information)

Historia Brick by Brick nie jest więc historią o firmie, która „nic nie zbudowała”. Powstały setki mieszkań, w tym mieszkania affordable. Problemem wskazanym przez audytorów było coś innego: ogromna ekspozycja publicznych pieniędzy, słaby nadzór właścicielski, rosnące pożyczki, brak oczekiwanych dywidend, opóźnione spłaty i decyzje podejmowane bez wystarczającej kontroli ryzyka. (Croydon Council)

A ostateczny rachunek jest bardzo konkretny: spółka, która miała generować dochód dla Croydon, została zamknięta, a council zatwierdził odpisanie £64.7 mln pozostających pożyczek. (Croydon Modern Gov)

Sources: Croydon Council • Grant Thornton – Report in the Public Interest 2020 & Fairfield Halls 2022 • Kroll Report • Penn Report • Companies House • Croydon Council Statement of Accounts 2024/25 • CIMA • AAT • Metropolitan Police review reported by Croydon Council